Разрыв между датой подписания и датой публикации — не техническая накладка, а зеркало управленческих процессов.

За эти три месяца документ прошел путь от протокольной формулировки («поддержать предложение») до технического задания для ведомств. Внутри шли согласования: какой должна быть шкала ставок, на какие кредиты распространять новую норму, как считать «детей» в смешанных семьях, где учитывать региональные коэффициенты.

Публикация 10 февраля означает лишь одно: внутренние согласования завершены. Минфин, Минстрой, ДОМ.РФ и Центробанк сняли принципиальные разногласия. Теперь начинается публичная фаза — обсуждение с экспертным сообществом и внесение в нормативную базу.

«Семейная ипотека» остается единственной массовой льготной программой после сворачивания «Господдержки-2020» и «IT-ипотеки». На нее приходится 89% всех льготных кредитов. Но эффективность инструмента падает по трем причинам:

1. Ценовой перекос. Льготная ставка капитализировалась в ценах застройщиков. За шесть лет действия программы новостройки подорожали на 30% относительно вторичного рынка. Субсидия уходит не семье, а девелоперу.
2. Бюрократическое сопротивление. Исследования фиксируют устойчивую проблему «исполнительской ямы»: значительная часть президентских поручений исполняется формально или с задержками. Новое поручение — попытка продавить решение через ведомственные барьеры.
3. Банковский фильтр. Кредитные организации вводят собственные ограничения (обязательная прописка, подтверждение дохода всех членов семьи), которые сужают доступ к льготным программам. По оценкам, до 30% потенциальных заемщиков не проходят «внутренний скоринг» банков.

С точки зрения бизнес-логики, переход от плоской шкалы к прогрессивной — это сегментация государственной поддержки. Государство перестает субсидировать «всех подряд» и начинает таргетировать помощь на семьи с высокой демографической нагрузкой.

Для застройщиков это означает:

• Сужение платежеспособного спроса со стороны бездетных и малодетных семей;
• Усиление конкуренции за «многодетного» покупателя;
• Необходимость адаптировать продуктовую линейку под семейные форматы жилья.

Для банков — усложнение администрирования кредитов. Ставка, которая меняется при рождении каждого ребенка, требует гибкой IT-инфраструктуры и пересмотра моделей риск-менеджмента.

Ни дифференциация ставки, ни погашение кредита за четвертого ребенка не решают проблему завышенной цены квадратного метра. Льготное кредитование остается проинфляционным фактором на первичном рынке. Пока новостройки стоят на треть дороже вторички, любой демографический бонус будет частично «съедаться» застройщиками.

Экономическое сообщество все чаще говорит о необходимости смены парадигмы: субсидировать не спрос (ставки по кредитам), а предложение (строительство арендного жилья, инфраструктурные облигации, целевой заказ). Но переход на эту модель требует политической воли и перераспределения бюджетных потоков. Нынешнее поручение такой задачи не ставит.

1. Государство продолжает курс на адресность. Эпоха «льгот для всех» закончена. Компаниям, работающим в смежных отраслях, нужно готовиться к сегментации мер поддержки и ужесточению требований к получателям.
2. Исполнительская дисциплина остается зоной риска. Поручение президента — необходимое, но недостаточное условие для изменения правил игры. Бизнесу важно отслеживать не только политические решения, но и их ведомственную имплементацию.
3. Ценовой дисбаланс сохраняется. Пока не будут приняты меры по сдерживанию стоимости новостроек, любой новый транш льготной ипотеки будет работать на маржинальность девелоперов, а не на реальную доступность жилья.

До 1 июня 2026 года Правительство должно представить конкретные параметры новой системы. Скорее всего, они будут утверждены в том или ином виде. Но окончательная эффективность этих мер будет зависеть не от цифр в постановлении, а от того, как чиновники и банки интерпретируют их на местах.

Полный разбор читайте на нашем информационном портале «Не надо Ля-Ля»

Автор: Виктория Мельник